Travaux en copropriété et rénovation énergétique, Double peine pour le vendeur ?

Enfin la maison idéale, mais des travaux de copropriété sont évoqués. Reste à déterminer qui les financera lors des discussions avec le vendeur.

VENTE D'UN BIEN EN COPROPRIÉTÉ : QUI DOIT PAYER LES TRAVAUX VOTÉS EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ? 

Après des semaines de recherches, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves. Seule ombre au tableau, à l’occasion des échanges avec le vendeur, ou l’agent immobilier, vous avez entendu parler de travaux de copropriété. Mais qui va devoir les payer ? 
C’est la date d’exigibilité des travaux qui conditionne la prise en charge par le vendeur ou l’acquéreur de ceux-ci. En effet, l’article 5 du décret du 27 mai 2004(1) prévoit que lors de la vente d’un lot de copropriété « le paiement de provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ». 

L’assemblée générale s’est réunie le 30 juin 2023, des travaux ont été votés et l’exigibilité des appels de fonds pour ces travaux a été fixée à hauteur de 30% le 15 octobre 2023, 30% le 15 janvier 2024 et enfin un dernier appel de 40% le 15 mars 2024.  Le propriétaire envisage de vendre ses lots, la promesse de vente a été signée le 15 septembre 2023 et rien n’a été prévu concernant la prise en charge des travaux votés lors de l’assemblée du 30 juin 2023. La signature de l’acte de vente doit intervenir le 15 décembre 2023. 

Bien que les travaux aient été votés avant la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur devra répondre aux appels de fonds qui lui seront faits par le syndic les 15 janvier et 15 mars 2024 sans pouvoir exiger du vendeur le remboursement de ces sommes.  En revanche, les 30% exigibles le 15 octobre 2023 seront supportés par le vendeur que les travaux aient été commencés ou non et que le syndic ait engagé les dépenses ou non. 

Néanmoins, ce principe peut être aménagé entre le vendeur et l’acquéreur. En effet, il est tout à fait possible de convenir que le promettant conservera à sa charge les coûts des travaux votés exécutés ou non, ou en cours d’exécution, avant la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis). Dans ce cas, il est impératif que cela soit clairement prévu dans l’avant-contrat par le biais d’une convention dérogatoire. En pratique, le jour de la vente, le notaire établira un compte entre les parties et fera verser par le vendeur à l’acquéreur les sommes dues au titre des travaux qui deviendront exigibles après la signature de l’acte de vente et qui seront révélées par l’état daté délivré par le syndic pour la signature de l’acte de vente. 

Il est donc essentiel d’avoir connaissance avant la signature de l’avant-contrat des procès-verbaux des assemblés générales de copropriété pour savoir si des travaux ont été votés et, le cas échéant, connaître la date d’exigibilité des appels de fonds. Dans ce sens, la loi Alur (2) impose que soient communiqués au candidat acquéreur les procès-verbaux des assemblées générales de trois dernières années : des procès-verbaux auxquels il convient donc d’apporter une attention toute particulière puisque la nature des travaux, leur coût mais également leur prise en charge pourront être des éléments de négociation entre les parties. 

(1)    Qui modifie l’article 6-22e du décret du 17 mars 1967.
(2)    La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. 

OBJECTIF 2050 : LA NEUTRALITÉ CARBONE

Dans le but d’atteindre la neutralité carbone en 2050, l’état a mis en place une règlementation très strictes qui entraîne des conséquences réelles sur le marché immobilier. Aujourd’hui, il est compliqué d’évaluer un bien immobilier, tant dans la perspective d’une vente que d’une transmission, sans prendre en compte sa consommation énergétique et par conséquent les travaux à réaliser pour l’améliorer.

Bon nombre d’actions pourront se jouer au niveau de la copropriété sous réserve du vote des travaux en assemblée générale. En effet, le diagnostic technique global a vocation à mettre en lumière les différents leviers dont bénéficient les copropriétaires pour améliorer la consommation énergétique de l’ensemble immobilier. Puis, le plan pluriannuel de travaux doit permettre de lisser et permettre d’anticiper les dépenses nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement. 

Le financement de ces travaux demande toutefois aux copropriétaires d’augmenter le budget qu’ils allouaient à leur logement ou leur investissement locatif jusqu’à présent. Bien que le fonds de travaux ait pour objectif de financer les travaux votés en assemblée générale, son abondement nécessite un versement supplémentaire, par les copropriétaires, aux paiements des charges de copropriété. Au surplus, la mise en place de ce fonds est trop récente pour permettre aux copropriétés de payer l’intégralité des travaux de rénovation énergétique uniquement avec les sommes versées depuis quelques années. Ainsi, les charges de copropriété se verront augmentées par des appels de charges « travaux » si les copropriétaires acceptent en assemblée générale la réalisation desdits travaux.

Si l’état a mis en place des outils de financement afin d’aider les copropriétés à financer de telles charges, actuellement les banques privées sont peu nombreuses à financer les travaux de copropriété et ces financements sont bien souvent destinés aux copropriétés les plus fragiles. Or la rénovation énergétique touche un grand nombre de copropriétés en France.

Pour faire face à cette difficulté, l’état a récemment prévu d’intervenir pour aider les copropriétés, peu importe leur état financier, à financer les travaux de rénovation énergétique et les travaux de solidification du bâti. Dans son rapport rendu au ministre délégué du Logement le 19 octobre dernier, le Directeur des prêts de la Banque des Territoires de la Caisse des Dépôts (BTCDC) souligne, la nécessité de mettre en place un nouveau prêt destiné aux copropriétés. Pour redynamiser le marché financier privé, il propose d’une part, la mise en place d’un financement à moindre coût pour les acteurs financiers, aussi bien au niveau de leur entrée dans le marché qu’au cour de leur développement, d’autre part que les collectivités de l’état les accompagnent pour garantir les sommes prêtées aux copropriétés en difficultés.

Au regard des travaux de rénovation énergétique et des difficultés de financement que nous venons d’évoquer, il est de rigueur de s’interroger sur l’opportunité de déroger à la loi quant à l’exigibilité de ces travaux.

Il ne faudrait pas que des vendeurs bloquent le vote de travaux rendus nécessaires pour éviter de se voir à payer des charges complémentaires, liés à des travaux qui ne leur bénéficieraient pas. Ces vendeurs se trouveraient alors doublement pénalisé, d’une part quant au prix de vente négocié par l’acquéreur en raison d’un « mauvais DPE », d’une interdiction de louer en raison de la consommation énergétique du logement au jour de la vente, et d’autre part, par la prise en charge des travaux de rénovation énergétique, bien que non exécutés au jour de la vente, votés antérieurement à la promesse.