Bail rural : attention au dépôt de garantie et au fermage non ventilé !

Bail rural : attention au dépôt de garantie et au fermage non ventilé !

Un dépôt de garantie prévu dans un bail rural est-il légal ?

Peut-on fixer un fermage global sans distinguer les bâtiments d’habitation des terres et bâtiments d’exploitation ?

Par un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. civ. 3e, n° 24-12.681), la Cour de cassation apporte une réponse particulièrement claire à ces deux questions.

Elle rappelle avec fermeté que le statut du fermage est d’ordre public et que la liberté contractuelle des parties trouve ses limites dans les dispositions protectrices du Code rural et de la pêche maritime.

Une décision qui doit retenir l’attention des propriétaires bailleurs, des exploitants agricoles et, plus particulièrement, des professionnels du secteur équestre.

1. Un bail rural prévoyant un dépôt de garantie de plus de 26 000 €

L’affaire concernait l’exploitation d’un centre équestre.

À la suite de la cession d’un fonds de commerce, une société exploitant un haras avait conclu un bail rural portant sur des terrains, des installations et des bâtiments nécessaires à son activité.

Le contrat prévoyait notamment :

• Un loyer mensuel de 8 801,33 € ;
• Un dépôt de garantie de 26 404 € ;
• La mise à disposition de différents bâtiments et terrains destinés à l’exploitation.

Plusieurs avenants avaient ensuite étendu le bail à un appartement, six boxes et d’autres locaux.

Un différend est alors apparu entre le bailleur et le preneur.

Ce dernier contestait notamment la légalité du dépôt de garantie ainsi que les modalités de fixation du fermage, lequel ne distinguait pas les différentes catégories de biens loués.

Débouté de ses demandes en première instance, puis en appel, le preneur a porté le litige devant la Cour de cassation.

2. Le dépôt de garantie dans un bail rural : une clause illicite même si la somme est restituable

C’est le premier enseignement majeur de cet arrêt.

La cour d’appel avait considéré que le dépôt de garantie était licite puisqu’il avait vocation à couvrir d’éventuels loyers impayés ou réparations locatives et devait être restitué à la fin du bail.

Une analyse censurée par la Cour de cassation.

Au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du Code rural et de la pêche maritime, les juges rappellent que le statut du fermage encadre strictement les sommes pouvant être remises par le preneur au bailleur.

Le bailleur ne peut donc pas exiger, lors de la conclusion d’un bail rural ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur.

Et ce, même lorsque cette somme doit être restituée au terme du contrat.

Autrement dit, le caractère remboursable du dépôt de garantie ne suffit pas à rendre la clause licite.

La Cour de cassation en tire une conséquence essentielle : la somme versée au titre du dépôt de garantie est indue et peut faire l’objet d’une demande de restitution.

Ce qu’il faut retenir

Contrairement à ce qui se pratique couramment dans les baux d’habitation ou certains baux commerciaux, le dépôt de garantie ne peut pas être librement transposé au bail rural.

Le fait que les parties aient accepté cette stipulation ne permet pas de contourner les dispositions impératives du statut du fermage.

Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors de la rédaction ou de la reprise d’un bail rural, notamment dans le cadre de la transmission d’une exploitation ou d’un centre équestre.

3. Un fermage global sans ventilation des loyers : une autre irrégularité sanctionnée

Le second apport de l’arrêt est tout aussi important.

Dans cette affaire, le bail prévoyait un fermage global sans distinguer le loyer correspondant aux bâtiments d’habitation de celui applicable aux bâtiments d’exploitation et aux terres nues.

La cour d’appel avait estimé que cette absence de distinction ne suffisait pas à rendre la clause illicite.

Selon elle, il convenait simplement de vérifier que le montant global du fermage respectait les valeurs résultant des arrêtés préfectoraux applicables aux différents biens loués.

La Cour de cassation rejette cette analyse.

Sur le fondement des articles L. 411-11 et L. 411-14 du Code rural et de la pêche maritime, elle juge que la clause fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite.

Cette absence de ventilation ouvre au preneur une action en régularisation pour fermage illicite.

Pourquoi cette distinction est-elle indispensable ?

Parce que les règles de détermination du loyer ne sont pas identiques selon la nature des biens concernés.

Les bâtiments d’habitation relèvent de modalités spécifiques d’évaluation, tandis que les terres agricoles et les bâtiments d’exploitation sont soumis aux règles de fixation du fermage qui leur sont applicables.

La distinction doit donc apparaître dans le bail.

Un fermage global, même présenté comme économiquement cohérent, ne dispense pas le bailleur de respecter cette obligation.

Attention toutefois : l’absence de ventilation ouvre une action en régularisation, mais ne signifie pas automatiquement que l’intégralité des loyers versés doit être remboursée. Les conséquences financières doivent être appréciées au regard des circonstances et des règles applicables.

4. Quelles conséquences pour les bailleurs et les exploitants agricoles ?

Cet arrêt rappelle une réalité parfois sous-estimée : un bail rural ne se rédige pas comme un bail commercial ou un bail d’habitation.

Les règles impératives du statut du fermage s’imposent aux parties, y compris lorsqu’elles ont librement négocié et signé leur contrat.

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision invite à vérifier :

• L’absence de dépôt de garantie contraire au statut du fermage ;
• La conformité des clauses financières du bail ;
• La distinction entre les loyers des bâtiments d’habitation et ceux des terres et bâtiments d’exploitation ;
• La cohérence des stipulations initiales et des avenants successifs.

Pour les exploitants agricoles et les gestionnaires de centres équestres, elle souligne l’intérêt de faire examiner les conditions financières de leur bail.

Un contrat signé depuis plusieurs années peut en effet comporter des stipulations contestables.

Les possibilités de restitution ou de régularisation devront néanmoins être appréciées au cas par cas, notamment au regard des délais et conditions propres aux actions engagées.

5. Notre analyse : une vigilance renforcée pour les baux ruraux complexes

Cette décision présente un intérêt particulier pour les exploitations comprenant plusieurs catégories de biens immobiliers.

C’est fréquemment le cas des centres équestres, haras et exploitations agricoles qui réunissent, au sein d’un même contrat, des terres, des installations professionnelles, des bâtiments d’exploitation et parfois des logements.

La coexistence de ces différents biens ne doit pas conduire à appliquer indistinctement les mêmes règles à l’ensemble du bail.

Deux précautions apparaissent donc essentielles : ne pas prévoir de dépôt de garantie prohibé et ventiler correctement le fermage.

Cette vigilance doit s’exercer dès la rédaction du bail, mais également lors de sa modification, de la cession d’une activité ou du changement d’exploitant.

Avec cet arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation réaffirme le caractère protecteur et impératif du statut du fermage.

Pour les bailleurs comme pour les preneurs, cette jurisprudence constitue une invitation à sécuriser les clauses financières des baux ruraux.

Lien : Cass. civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681