Achat immobilier : votre demande de prêt respecte-t-elle vraiment les conditions prévues dans la promesse de vente ?

Montant, taux, durée, délai… Lorsqu’un achat immobilier est conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, les caractéristiques du financement mentionnées dans la promesse ne sont pas anodines.

Un arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2026 vient le rappeler et apporte également un éclairage important sur les demandes de prorogation du délai d’obtention du financement.

Dans cette affaire, la Cour de cassation se prononce sur deux questions particulièrement concrètes : la conformité de la demande de prêt aux stipulations de la promesse et l’obligation de bonne foi de l’acquéreur lorsqu’il demande davantage de temps pour obtenir son financement.

Une promesse de vente sous condition d’obtention d’un prêt

Les faits sont assez simples.

Une promesse unilatérale de vente est signée le 31 juillet 2019. Comme souvent lorsque l'acquisition doit être financée à crédit, la vente est conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’acquéreur dispose initialement jusqu’au 21 octobre 2019 pour obtenir son financement. Avant l’expiration de ce délai, il sollicite une prorogation. Le délai de réalisation de la promesse est alors repoussé au 8 décembre 2019.

Le financement n’est finalement pas obtenu. L’acquéreur considère donc que la condition suspensive a échoué et demande que la promesse soit déclarée caduque ainsi que la restitution de l’indemnité d’immobilisation qui avait été séquestrée.

Les vendeurs ne partagent pas cette analyse. Ils demandent au contraire le paiement de cette indemnité ainsi que des dommages et intérêts.

Le litige arrive finalement devant la Cour de cassation.

Premier problème : l’acquéreur avait demandé un prêt à un taux inférieur à celui prévu dans la promesse

La promesse prévoyait un financement avec un taux d’intérêt maximal de 1,75 %.

Or, les demandes de prêt présentées par l’acquéreur mentionnaient un taux de 1,30 %.

La différence paraît, à première vue, favorable à l’acquéreur : qui refuserait de payer moins d’intérêts ? Juridiquement, la question est cependant différente. Il faut déterminer si l’acquéreur a demandé à la banque un financement conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse.

La cour d’appel avait considéré que le taux de 1,30 % n’était pas « hors de proportion » avec le taux maximal de 1,75 % prévu par la promesse, qui ne fixait par ailleurs aucun taux minimal.

La Cour de cassation ne retient pas cette analyse.

Demander un taux inférieur au taux maximal peut rendre la demande de prêt non conforme

La Cour de cassation relève que l’acquéreur avait sollicité deux prêts à un taux inférieur aux conditions prévues au contrat. Elle en déduit que la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Cette solution doit être rapprochée de l’article 1304-3 du Code civil, qui prévoit notamment que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Autrement dit, l’acquéreur qui invoque l’échec de son financement doit pouvoir démontrer qu’il a effectivement recherché un prêt conforme à ce qui avait été convenu dans la promesse. Le respect des caractéristiques du financement est donc essentiel.

Pourquoi cette décision est-elle importante en pratique ?

Elle attire l’attention sur la rédaction même de la condition suspensive. Il faut en effet distinguer deux choses :

• d’un côté, la demande de financement que l’acquéreur adresse à la banque : montant emprunté, durée du prêt, etc. ;
• de l’autre, les conditions auxquelles la banque accepte de lui accorder ce financement, notamment le taux d’intérêt proposé.

Or, prévoir dans une promesse un « taux maximum » vise naturellement à protéger l’acquéreur contre un financement qui lui serait proposé à des conditions trop coûteuses.

Cet arrêt invite donc à être particulièrement précis dans la rédaction des clauses relatives au financement et, côté acquéreur, à respecter scrupuleusement les caractéristiques prévues par la promesse lors des démarches bancaires.

Une demande de prêt qui paraît financièrement plus avantageuse n’est pas nécessairement juridiquement conforme aux stipulations de la promesse.

Deuxième problème : peut-on demander une prorogation sans signaler les refus de prêt déjà reçus ?

L’arrêt présente un second enseignement important.

L’acquéreur avait obtenu des refus de prêt pendant le délai initialement prévu. Pourtant, lorsqu’il avait demandé une prorogation du délai pour réaliser la condition suspensive, il n’en avait pas informé les vendeurs.

Ces derniers estimaient que ce comportement leur avait causé un préjudice et réclamaient des dommages et intérêts.

La cour d’appel avait rejeté leur demande. Son raisonnement était simple : la promesse n’imposait pas à l’acquéreur de communiquer les refus de prêt au fur et à mesure des réponses reçues des établissements bancaires.

Mais, là encore, la Cour de cassation censure le raisonnement.

La bonne foi peut imposer d’informer le vendeur

Pour la Cour de cassation, les juges auraient dû rechercher si le fait de demander une prorogation sans informer les vendeurs des refus de prêt déjà reçus ne constituait pas un manquement à l’obligation d’exécuter la promesse de bonne foi.

La nuance est importante. La Cour de cassation n’affirme pas que toute absence d’information constitue automatiquement une faute. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si, dans les circonstances de cette affaire, le comportement de l’acquéreur était contraire à son obligation de bonne foi.

En pratique, le message est néanmoins clair : lorsqu’un acquéreur sollicite davantage de temps pour obtenir son financement alors qu’il a déjà reçu un ou plusieurs refus bancaires, la transparence à l’égard du vendeur est essentielle.

Ce qu’il faut retenir avant de signer une promesse de vente

Cet arrêt du 25 juin 2026 rappelle que la condition suspensive de prêt ne doit pas être considérée comme une simple formalité.

Pour l’acquéreur, il est essentiel de relire précisément les caractéristiques du prêt mentionnées dans la promesse avant d’effectuer ses demandes auprès des banques. Montant, durée, taux et délais doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Et si le financement tarde à être obtenu, une demande de prorogation doit être faite en toute transparence sur l’état réel des démarches engagées et les éventuels refus déjà reçus.

Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, une rédaction précise de la condition suspensive permet ainsi de limiter les difficultés au moment de déterminer si la vente doit se poursuivre ou si la promesse est devenue caduque.

Le conseil du notaire en amont permet notamment d’adapter les caractéristiques de la condition suspensive au projet de financement réel de l’acquéreur et d’éviter qu’une différence entre la promesse et les demandes bancaires ne devienne ensuite une source de contentieux. Pour être accompagné dans votre projet, découvrez notre expertise en matière d’achat et de vente immobilière.

Référence : Cass. Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-14.137